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Le 21 leggi regionali che devi sapere per trasformare la tua casa in un Bed & Breakfast

Quasi sempre per avviare l’attività basta una Scia. Il numero di stanze/ posti letto varia da regione o a seconda che l'attività sia imprenditoriale o meno.

bed and breakfastAvete una forte predisposizione alle relazioni? Amate circondarvi di persone continuamente diverse e il cambio biancheria settimanale non vi spaventa? Ma soprattutto sognate di avviare un'attività tutta vostra? Beh, allora trasformare il vostro appartamento - o parte di esso in un B&B - potrebbe essere la scelta giusta per voi.

Ovviamente, lanciarsi in un’avventura come quella di affittare la propria abitazione è un passo impegnativo, ma se siete veramente motivati, l’esperienza potrebbe rivelarsi proficua. Basta un dato: il business delle locazioni turistiche negli ultimi tre anni in Italia (a dire dei proprietari di casa coinvolti) sembra sia incrementato del 30 per cento. Stando alle stime del rapporto 2016 stilato dal portale Bed-and-Breakfast.it, infatti, sarebbero più di 25mila le realtà attive oggi in Italia: un settore che dà lavoro a 40mila persone con una stima di circa 8 milioni di pernottamenti venduti l’anno per un fatturato annuo di circa 270 milioni.

Leggi vecchie e nuove - Ma come si fa ad aprire un B&b? Il primo ostacolo da superare in Italia è confrontarsi con le norme di legge. Non esiste un unico testo nazionale, ma 21 leggi regionali, che agiscono ciascuna per il territorio di riferimento (vedi tabella sotto): alcune sono norme che risalgono alla metà-fine degli anni 90. Altre più recenti come quelle appena varate in Piemonte, Umbria, Toscana e Lazio.
Alcune, è il caso ad esempio dell’Emilia-Romagna, hanno creato addirittura un marchio regionale per i B&b (come accade anche in Francia). Quasi sempre per avviare l’attività basta una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività): fra i documenti da allegare, a seconda della Regione, è sufficiente la sola planimetria o è necessario il contratto di proprietà o di affitto e la sottoscrizione di una polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore dei clienti. Le pratiche per la classificazione della struttura e la comunicazione di arrivi e partenze di ciascun ospite all’autorità di pubblica sicurezza sono, invece, gestite dagli uffici turistici locali.

Le leggi regionali - Ecco i riferimenti normativi sul territorio con le diverse regole sulla capacità ricettiva:

Regione Leggi regionali Numero camere/posti letto
Abruzzo     

Legge 78/2000 (modificata dalla legge 5/2010  e 4/2011  Massimo 4 camere con 10 posti letto
Basilicata      

Legge 6/2008 Massimo 4 camere con 8 posti letto (elevabili a sei camere
con 12 posti letto nei comuni oltre i 5mila abitanti)
Calabria   

Legge 2/2003 (modificata dalla legge 4/2017)    Massimo 6 camere con 14 posti letto
Campania      

Legge 5/2001 (e successive delibere) Massimo 3 camere con 6 posti letto
Emilia Romagna    

Legge 16/2004 (modificata dalle leggi 4/2010 e 4/2016)  Massimo 3 stanze con 6 posti letto (più eventuale letto aggiunto in caso di minori di dodici anni)
Friuli Venezia Giulia        Legge 2/2002 L'attività di bed and breakfast è esercitata da coloro i quali, nell'ambito della propria residenza, comprese le pertinenze, offrono occasionalmente alloggio e prima colazione, in non più di tre camere e con un massimo di 6 posti letto, avvalendosi della normale organizzazione familiare e fornendo, esclusivamente a chi è alloggiato, alimenti e bevande confezionati per la prima colazione.
Lazio        

Legge 8/2015 e regolamento attuativo 14/2017 Massimo 3 stanze con 6 posti letto
Liguria       

Legge 32/2014 Massimo 4 stanze, non definito numero di posti letto
Lombardia       

Legge 27/2015 Massimo 4 camere con 12 posti letto
Marche      

Legge 9/2006 Massimo 3 stanze con 6 posti letto
Molise  

Legge 13/2002    Massimo 3 stanze con 6 posti letto. Se più di una stanza, almeno due servizi igienici
Piemonte      Legge 13/2017 Massimo tre camere (possono diventare 6 nel caso il titolare abbia partita Iva)
Puglia       

Legge 27/2013 Massimo 3 camere e 9 posti letto (6 camere e 18 posti letto se l’attività è svolta in modo imprenditoriale)
Sardegna      Legge 27/1998 (aggiornata dalla Delibera di Giunta 10/43 del 2013) Non più di 3 camere, con un massimo di 2 posti letto per camera, più un eventuale letto aggiunto per camera in caso di ospiti minori di 12 anni
Sicilia  

Legge 32/2000 (ultima modifica con la legge 4/2003)    Massimo 5 camere con 20 posti letto
Toscana      

Legge 86/2016 Massimo 6 stanze con 12 posti letto
Provincia di Bolzano     

Legge 12/1995  Massimo 8 camere (non specificato numero posti letto) o 5 appartamenti ammobiliati
Provincia di Trento  

Legge 7/2002 e successivo regolamento 7/2002    Massimo 4 stanze per 8 posti letto, compresi due posti letto per bambini al di sotto dei dodici anni
Umbria       

Legge 8/2017 Massimo 3 camere con 6 posti letto (salgono a 5 camere con 10 posti letto, se l’attività è gestita in forma imprenditoriale)
Valle d’Aosta       

Legge 11/1996 Massimo 3 camere con 6 posti letto
Veneto     Legge 11/2013 Massimo tre camere, ciascuna dotata a sua volta da un massimo di quattro posti letto


La conformità edilizia - L’immobile deve essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni. In molti casi, è prevista una superficie minima in rapporto ai posti letto. Gli ospiti inoltre devono poter accedere alla propria camera da un locale comune e senza servitù di passaggio. Anche i bagni devono essere dotati delle attrezzature minime e, sopra un certo numero di posti letto, va garantito almeno un servizio sanitario ad uso esclusivo. Di norma le leggi regionali regolamentano anche la pulizia quotidiana dei locali e il cambio della biancheria, che avviene con cadenze diverse da un albergo.

Il numero di stanze e giorni di apertura - Il numero massimo di stanze e posti letto è molto diverso a seconda dei territoril. Alcune leggi, più recenti, inoltre, differenziano le possibilità a seconda che l’attività venga gestita in modo familiare o con partita Iva (è il caso della Puglia o del Piemonte): per i B&b imprenditoriali il numero di unità in affitto può essere anche il doppio. Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è altresì prevista un’interruzione di un certo numero di giorni (il numero varia da regione a regione), anche non consecutivi, nel corso dell’anno. In questo caso non serve l’apertura della partita Iva.

Residenza o domicilio? - Di norma viene richiesto che il titolare del B&b abbia la residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura) presso la struttura: in pochi casi, basta la reperibilità. Anche le modalità di somministrazione di cibi e bevande sono regolate dalle leggi regionali in modo molto diverso: c’è chi sancisce la possibilità di offrire agli ospiti solo prodotti non manipolati e c’è chi chiede l’impiego di specialità del territorio regionale. Così nelle Marche, dove in tavola la mattina vanno serviti, per almeno il 70% del totale, prodotti confezionati o acquisiti da aziende e cooperative agricole della regione.

Gli ostacoli in condominio - Per chi svolge B&b in condominio occorre verificare di non avere impedimenti negli atti notarili d’acquisto e il regolamento contrattuale dello stabile. Se non esiste alcun divieto chiaro ed esplicito (la semplice clausola che vieta di turbare la tranquillità del condominio non è considerata sufficiente), allora il via libera è immediato e non occorre nemmeno chiedere il parere dell’assemblea condominiale. Va detto comunque che la Corte di Cassazione non sempre si è espressa in modo univoco sulla questione. Per ciò che concerne il tema delle spese condominiali, se l’attività è occasionale è equiparata alla semplice ospitalità e non occorre far fronte a maggiori costi: l’aumento dei consumi, oggettivo, può tuttavia portare a contenziosi.


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Articolo visto su: IlSole24ore.it

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