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Locazioni brevi: regole chiare e 21%

D.L. 50/2017: definite le "locazioni brevi". Incluse anche quelle locazioni con fornitura di specifici servizi aggiuntivi

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Con l’articolo 4 D.L. 50/2017, c.d. manovra correttiva, in corso di approvazione definitiva, il legislatore ha apportato alcune modifiche ai contratti di locazione di breve durata, riguardanti in particolar modo il settore turistico. Afferma la legge che: “si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.

Prima novità: viene finalmente fornita una chiara definizione di “locazione breve”, includendo in tale concetto anche quelle locazioni con fornitura di servizi aggiuntivi, individuati in modo tassativo ed esclusivo nella fornitura della biancheria e nella pulizia dei locali. La precisazione appare di particolare importanza in quanto viene superato il dubbio riguardante la corretta qualifica dei proventi derivanti da tali prestazioni, ossia se qualificabili tra i redditi da locazione (redditi fondiari) oppure tra i redditi da esercizio di attività economica occasionale (redditi diversi per le persone fisiche nel caso in cui non sia svolta in modo continuativo e professionale).

Per le persone fisiche, dunque, viene “tracciata” una netta linea di demarcazione tra ciò che è qualificabile come provento da locazione (“locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche”) e ciò che, invece, non può essere qualificato in tale ambito, ossia nel caso in cui vengano erogati ulteriori servizi rispetto a quelli sopra indicati (ad esempio somministrazione della prima colazione o di alimenti e bevande, servizi di transfer, visite guidate, noleggio di mezzi di trasporto, servizi alla persona, ecc.). Per tali proventi sono applicabili, al sussistere dei requisiti richiesti, le regole dei redditi diversi.

Seconda novità: il meccanismo di imposizione di tali locazioni brevi. Viene stabilito, infatti, che per i contratti di locazione a breve stipulati dal 1° giugno 2017 si applichino le disposizioni riguardanti il regime della cedolare secca, con tassazione al 21% (nel caso di opzione per tale regime sostitutivo). Se, però, nella stipula dei contratti di locazione breve di immobili per conto del proprietario degli stessi intervenisse un intermediario immobiliare, quest'ultimo, per effetto del comma 5 dell’articolo 4 D.L. 50/2017, trasferirà al locatore il canone al netto della ritenuta sopra indicata o a titolo d’imposta o a titolo d’acconto: se l’imposizione del 21% sarà effettuata ad un locatore che abbia optato per il regime della cedolare secca, allora la “ritenuta” sarà da considerarsi a titolo definitivo; se l’imposizione del 21% sarà effettuata ad un locatore che abbia adottato la tassazione Irpef ordinaria, allora l’importo pari al 21% del canone trattenuto dall’intermediario immobiliare rappresenta una ritenuta a titolo d’acconto.

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A cura del Dott. Commercialista STEFANO CANNONI

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